De detailhandel heeft het moeilijk de laatste jaren. Dat geldt in versterkte mate voor wijkwinkelcentra: dalende omzetten en structurele leegstand komen steeds vaker voor. Wat kun je als gebiedsontwikkelaar doen om het tij te keren op deze plekken? Els Cortooms onderzocht de mogelijkheden in het kader van haar eindscriptie voor de Master of Urban & Area Development (MUAD) aan de Hogeschool Utrecht.
door Michiel G.J. Smit
‘Ik werk bij het stedenbouwkundig adviesbureau Rho adviseurs en ben daar vooral bezig met juridisch-planologische aspecten van herstructurering. Met wijkwinkelcentra had ik tot mijn scriptieonderzoek nauwelijks te maken gehad’, vertelt Cortooms. Maar het leek me juist interessant en goed voor mijn persoonlijke ontwikkeling om iets te kiezen wat buiten mijn werkveld viel. En ik had de indruk dat er veel gaande is op dat gebied.’
Die indruk klopt: veel wijkwinkelcentra zien de omzet gestaag dalen. Dat heeft meerdere oorzaken. De laatste jaren komt webwinkelen steeds meer op gang. Daarnaast heeft de economische crisis van de laatste jaren de koopkracht onder druk gezet. En het winkelgedrag van mensen verandert: winkelen wordt steeds meer ‘ingepland’ in een keten van activiteiten zoals naar het werk gaan en de kinderen naar school brengen. Het wijkwinkelcentrum kan in zo’n keten zomaar buiten de boot vallen.
‘Wat is hun geheim?’
Toch zijn er ook voorbeelden van winkelcentra die het tij weten te keren en een hernieuwde periode van bloei kennen. Iedereen wil natuurlijk weten: ‘Wat is hun geheim?’ Maar helaas, er is niet een specifiek geheim. Cortooms: ‘Er is bij elk wijkwinkelcentrum een mix van actoren en factoren die een specifieke strategie vragen. De eigendomsvorm is bijvoorbeeld van belang. Soms is de winkelier de eigenaar van het pand, soms huurt hij het van iemand die maar één winkelpand in bezit heeft. Of het wordt gehuurd van een wat groter vastgoedbedrijf dat het pand vooral als een waardevaste belegging ziet en niet zo afhankelijk is van huurinkomsten. Een eigenaar van één pand zal eerder geneigd zijn om een investering of concessie te doen om zo de huuropbrengsten veilig te stellen. Een vastgoedbedrijf met een primair beleggersperspectief heeft een periode van leegstand al in de exploitatie ingecalculeerd en zal daarom bij dreigend faillissement en leegstand eerder afwachten tot zich weer een nieuwe huurder aandient.’
Ook het type winkel en winkelier is van belang voor de slagingskans bij revitalisering volgens Cortooms. ‘Sommige winkeliers houden zich bezig met frauduleuze of criminele activiteiten. Zij vinden het niet erg als een winkelgebied achteruit gaat en willen zoveel mogelijk met rust worden gelaten.’ Verder is ook de demografische ontwikkeling van de buurt belangrijk. Cortooms: ‘ In buurten waarin het lukt nieuwe en jonge bewoners met ruime bestedingsmogelijkheden aan te trekken, worden nieuwe kansen gecreëerd voor startende ondernemers om hippe, exclusieve winkeltjes te beginnen.’
Nieuwe Binnenweg, Rotterdam
Cortooms onderzocht onder meer een deel van de Nieuwe Binnenweg in Rotterdam dat te maken had met teruggang. De (deel)gemeente heeft samen met een corporatie, een vastgoedbedrijf dat veel bezit had in het gebied en RET (het openbaarvervoerbedrijf in Rotterdam) de handen ineengeslagen om hier wat aan te doen. De partijen voelden zich verantwoordelijk voor het gebied en waren dus gemotiveerd om er wat aan te doen. Het hielp daarbij dat er door diverse vastgoedaankopen uiteindelijk relatief weinig versnipperd bezit was – je krijgt eerder de neuzen dezelfde kant op.
Toch was ook hier de nodige weerstand van winkeliers te overwinnen. ‘Er was bijvoorbeeld weerstand tegen allerlei regels omtrent de gevelinrichting’ vertelt Cortooms. ‘En ook met de afsluiting van de weg voor enkele maanden waren ze natuurlijk niet blij.’ Toch heeft dit initiatief wel tot nieuw elan in het winkelgebied geleid. Het gebied is in drie deelgebieden opgeknipt met elk een eigen thematiek en winkelsfeer. Ook is goed ingespeeld op de veranderende bevolkingssamenstelling: meer hippe en exclusieve winkeltjes. De Nieuwe Binnenweg kan er nu weer tegenaan en veel ondernemers zijn tevreden over de omzet.
Bredere blik
Voor Cortooms zelf heeft het scriptieonderzoek en eigenlijk het hele MUAD-traject voor een bredere blik op het werkterrein gezorgd. ‘Ik kijk meer dan voorheen niet alleen naar de ruimtelijke omgeving maar ook naar de eigenaren en gebruikers van een gebied. Voor hen probeer je een gebied zo goed mogelijk te maken of te krijgen. Ik ben ook gaan zien dat hun drijfveren bepalend zijn voor het welslagen van een ontwikkeling en dat het belangrijk is om deze drijfveren als uitgangspunt te nemen. Dankzij de opleiding voel ik me een completere professional.’
De MUAD-eindscriptie van Els Cortooms is hier te downloaden.