Blok-voor-blok ophogen
Hoe kun je een bedrijventerrein blok voor blok ontwikkelen tot een groene, leefbare en klimaatadaptieve woon-werkwijk? Elk nieuw blok dient samen met de openbare ruimte opgehoogd te worden met circa 30 tot 70 centimeter. Tegelijk moet de straat ook functioneel blijven voor bestaande bedrijven. Dit lijken tegenstrijdige opgaven, maar de gemeente Amsterdam doet hiermee ervaring op.
In het westen van Amsterdam verrijst Haven-Stad, een van de grootste transformatiegebieden van Nederland. Het gebied is ongeveer zo groot als de binnenstad van Amsterdam en bestaat uit twaalf deelgebieden, tien met (nu nog) vooral bedrijven en kantoren en twee stadsparken. Het zal in de aankomende decennia worden getransformeerd naar een aantrekkelijke en dynamische woon- en werkstad. Op termijn komen hier 40.000 tot 70.000 woningen en tot 58.000 arbeidsplaatsen.
Haven-Stad wordt toekomstbestendig ingericht. Dat betekent dat de verschillende opgaven van klimaatadaptatie, duurzaamheid, voldoende groen voor de toekomstige bewoners, ondergrondse infrastructuur en alle andere opgaven en ambities gecombineerd moeten worden. Dat is een technische opgave van ongekende omvang.
Sloterdijk I Zuid, gelegen ten zuiden van de Transformatorweg, is een van de eerste ontwikkelingen. Het gebied wordt stapsgewijs en per blok – zones van zo’n 100 bij 200 meter – herontwikkeld. De kaveleigenaren mogen zelf een gezamenlijk herontwikkelplan maken voor het blok waar ze onderdeel van zijn. Gemeente Amsterdam voert regie op de openbare ruimte en ondergrondse infrastructuur en stelt prestatie- eisen op voor de blokken. De ambitie van Amsterdam is om een energieneutrale wijk te creëren met een grote woningdichtheid maar ook een aangename leefomgeving, met groene gevels en daken en een prettig groen straatbeeld. Om steeds grotere regenbuien vast te houden, grondwateroverlast te voorkomen en gevolgen van overstroming te beperken, moet het maaiveld flink worden opgehoogd. Omdat er per blok ontwikkeld wordt, wordt er ook per blok opgehoogd. Zo ontstaat in sommige straten een situatie waarin de ene kant van de straat wordt opgehoogd en heringericht en de overzijde van de straat nog blijft functioneren als bedrijventerrein.
Kunnen we alle opgaven combineren?
In de 25 meter brede straten moeten alle functies hun plek krijgen. De visie voor het straatbeeld is dat de straten een groen karakter hebben met verschillende verblijfsplekken, zoals speelplekken, groene zithoeken en her en der een terras. Zo ontstaat er ook levendigheid. Bewoners moeten bij hun woningen kunnen komen en de bestaande bedrijven moeten bereikbaar zijn. Wat het verkeer betreft: de straten worden weliswaar autoluw maar niet autovrij. En eerst is er veel bouwverkeer. Energieneutraliteit vraagt om ruimte in de grond voor kabels en leidingen. Extreme buien zijn nu nog een probleem, het plan is deze op te vangen in wadi’s. Dit is ook gunstig in droge perioden. Als de wadi’s vol raken, stroomt het water over de straat naar een nieuwe watergang.
Professional in de openbare ruimte? Dan lees je Stadswerk Magazine!
Er wordt toegewerkt naar een nieuwe gebiedshoogte waarin het maaiveld 30 à 70 centimeter hoger ligt dan nu. Daarbij mogen de kavels die (tijdelijk) laag blijven liggen niet het afvoerputje van de wijk worden. Bomen planten we het liefst zo snel mogelijk, van een fatsoenlijk formaat en met voldoende wortelruimte boven het grondwater. Dan kunnen bewoners al snel van de bomen genieten en bij hittestress de schaduw opzoeken. En wat de kosten betreft, is de wens om zo min mogelijk keren te herbestraten of kabels en leidingen te verleggen. Dit is erg veel om te combineren. Hoe houden we onze ambities overeind?
Het straatprofiel
In de transformatie worden toekomstige woningen gerealiseerd, terwijl het bestaande bedrijventerrein dient te blijven functioneren. De oplossing is om de bestaande straat (zie figuur 2) op te knippen in de lengterichting. De openbare ruimte wordt opgehoogd samen met het te ontwikkelen bouwblok: dit is de rechterzijde van de straat in het principeprofiel van figuur 3. De linkerzijde van de straat wordt dan een eenrichtingsweg (ook in de eindsituatie) en de bedrijven blijven toegankelijk. Dit deel van de straat wordt waarschijnlijk ook in twee fasen opgehoogd: eerst het voet pad en de parkeerplaatsen, daarna de rijbaan. De rijbaan zal voor bouwverkeer nog tijdelijk laag blijven, met inritten richting de bouwkavel.
Hierdoor hoeft men niet te werken met een tijdelijke situatie in de openbare ruimte en kan het toekomstige maaiveld definitief worden ingericht aan de voorzijde van de nieuwe bouwblokken. Zo gaan we efficiënt met materialen om en hebben de toekomstige bewoners direct een aangename openbare ruimte als ze de deur uitstappen.
Er wordt gewerkt aan een bouwdoos met principeoplossingen. Hierbij worden dezelfde principes consequent toegepast, bijvoorbeeld een hellingbaan of een trap. Figuur 4 schetst een beeld van de eerste transformatiefase; de kijkrichting is naar de nieuwe woningen. De toegankelijkheid speelt een belangrijke rol voor alle bewoners binnen het gebied. Via de trappen en hellingbanen bereiken zij het opgehoogde deel van de straat en hun woning. Wanneer de overkant van de straat ook wordt ontwikkeld en opgehoogd, kunnen de trappen worden hergebruikt in een volgende straat.
Het verwerken van de toenemende extreme buien is bij gefaseerde ontwikkeling een serieus aandachtspunt. Conform het huidige Amsterdamse beleid wordt 60 millimeter hemelwater vastgehouden op de kavels en vertraagd afgevoerd. In de straat worden wadi’s aangelegd. Dit helpt veel: het hemelwaterriool ontvangt bij kortdurende extreme buien minder water in één keer. Maar bij een extreme bui komt nog altijd water op het maaiveld terecht. Dit water moeten we weghouden van het niet opgehoogde, lagere straatdeel. Dat doen we door het verhang te richten richting het opgehoogde deel. De straathoogte komt hierbij erg nauw. Een hoogteverschil van 10 centimeter kan er al voor zorgen dat het water de goede kant op stroomt, naar het nieuwe deel. Bij extreme buien kan overtollig water over het maaiveld afstromen naar een nieuwe watergang.
Discussie
Hoe kleiner de blokken en hoe smaller de straat, hoe lastiger het wordt om deze principes toe te passen. Amsterdam heeft ervaring opgedaan in Buiksloterham, waar eerst blokken zijn opgehoogd en als laatste (na 17 jaar!) de straat. In Buiksloterham was de straat vrij breed en konden maaiveldhellingen worden toegepast tussen straat en blok. In Sloterdijk I Zuid is daar geen ruimte voor én willen we veel eerder de definitieve straat aanleggen. Daarom wordt ingezet op het opknippen in de lengterichting en het toepassen van trappen en hellingbanen. Hellingen hebben ruimte nodig en mogen niet te steil zijn. Bij smallere straten wordt dit nog lastiger. Een specifiek vraagstuk is nog hoe het uiteinde van de straat wordt aangesloten op de omgeving (bij de Transformatorweg) in de tijdelijke situatie. Een ander vraagstuk is hoe je omgaat met kabels en leidingen, als niet de hele lengterichting van de straat in één keer wordt ontwikkeld, maar in twee of drie delen.
Het Amsterdamse programma Ondergrond is op zoek naar een andere omgang met kabels en leidingen, waarbij ze meer gebundeld of gestapeld worden of er maar één huisaansluiting per blok wordt gemaakt. Dit is een fikse toekomstopgave. Een BIM/3Dmodel wordt gebruikt en is essentieel om alles ruimtelijk in beeld te brengen.
Toepasbaarheid voor de toekomst
Inbreiden is niet alleen relevant voor Amsterdam. Oude bedrijven- en kantorenterreinen liggen vaak dicht bij de binnenstad, in Amsterdam binnen de Ring A10, en zijn aantrekkelijk voor woningbouw. Hoewel de terreinen al eerder bouwrijp gemaakt zijn, zijn ze doorgaans niet klimaatadaptief. Toch is dit haalbaar, ook voor kleinere blokken. We willen laten zien dat gefaseerd ontwikkelen mogelijk is en we op een andere manier kunnen gaan werken. Dat is hard nodig in het veranderend klimaat. De straat van de 21e eeuw aanleggen betekent dat deze ook aan het einde van de eeuw nog functioneert. Met onze methode willen we toewerken naar een nieuwe, hogere gebiedshoogte voor het maaiveld en een mooie groene wijk. Met de gepresenteerde werkwijze willen wij laten zien dat het ook mogelijk is in transformatiegebieden in alle tijdelijke fasen een volwaardige, groene, duurzame én aantrekkelijke ruimte te realiseren.
Van onze partner, Stadswerk Magazine (nummer 7, 2021). Tekst: Jeroen de Jong en Mark van Vilsteren, Gemeente Amsterdam