Saskia Verhoeven werkt als gebiedsontwikkelaar bij Heijmans. Voor haar opleiding Master of Urban & Area Development (MUAD) aan de Hogeschool Utrecht schreef zij afgelopen najaar haar eindscriptie ‘Gebiedsontwikkeling voor vandaag en morgen’. Hierin wordt ‘de nieuwe ontwikkelaar’ geanalyseerd, die is opgestaan na het uitbreken van de vastgoedcrisis. Hoe is de situatie medio 2014 volgens Verhoeven?
door Michiel G.J. Smit
‘De crisis is de nieuwe realiteit geworden. Als gebiedsontwikkelaar moet je de nieuwe omstandigheden accepteren en erop inspelen.’ Zo ervaart Saskia Verhoeven de veranderingen in haar dagelijks werk. Natuurlijk is er de afgelopen jaren een laagconjunctuur geweest met afname van de vraag, teruglopende investeringen en risicomijdend gedrag, maar er zijn ook zaken structureel veranderd. Verhoeven: ‘De transitie is volop gaande de omstandigheden van voor de crisis zullen niet meer terugkomen.’
Verhoeven bracht haar scriptie eind 2013 uit en interviewde diverse experts in 2012 en 2013. In de scriptie wordt de periode van herstel waarin we nu zitten wel gevoeld en aangestipt, maar het was nog niet duidelijk genoeg om al conclusies te trekken. Ook nu is het herstel nog pril, volgens Verhoeven. ‘We hebben dit jaar zeker nog nodig om de markt verder te laten stabiliseren, maar het gaat de goede kant op. De woningverkopen trekken merkbaar aan en (kleinschalige) particuliere beleggers komen weer terug op de markt.’
Verbindende schakel
Maar ook in een verbeterde markt is de rol van gebiedsontwikkelaar blijvend anders, denkt Verhoeven. ‘Je bent veel meer dan voorheen een verbindende schakel tussen de diverse partijen. Je hebt ook meer te maken met de eindgebruikers, particulieren en beleggers. Je moet ook selectiever zijn in de ontwikkelingen waar je aan meedoet en over het algemeen zijn de plannen een stuk kleinschaliger. Bij het opstarten van een ontwikkeling betrek je er nu zo snel mogelijk de hele kolom bij. Ook met de eindgebruikers bereik je overeenstemming voordat je daadwerkelijk gaat bouwen. Als je erin slaagt om het proces in te korten, is het ook eenvoudiger om toekomstige kopers aan je te binden. Lukt dat niet, dan haken mensen eerder af.’
Innovatie
Daarnaast is de roep om innovatie groot, maar dat krijgt nog slechts ten dele gestalte. In haar scriptie beschrijft Verhoeven enkele nieuwe (verdien)modellen, maar de meeste zijn ook nu nog niet doorgebroken. Alleen collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) is volgens haar in een stroomversnelling terechtgekomen. ‘Je ziet dat veel vaker dan voorheen initiatieven vanuit bewoners worden opgestart. Uiteraard kleinschalig en met eigen financiering. Maar ook hier geldt: als het proces te lang duurt, haken mensen af.’
De overige nieuwe modellen, zoals herverkaveling en herbestemming , crowdfunding en fondsvorming blijven voorlopig nog in het experimenteerstadium. Alleen het ombouwen van kantoren tot kleinere eenheden en woningen is nu wel op stoom gekomen. Bij Heijmans zelf is overigens wel onlangs een innovatief product gelanceerd, waar Verhoeven betrokken is bij de uitrol van het concept: Heijmans One, een verplaatsbaar eenpersoons huis. Verhoeven: ‘Dit woonconcept maakt tijdelijk huren en tijdelijk locatiegebruik van braakliggende gebieden in de stad mogelijk. Een groeiende groep eenpersoonshuishoudens tussen de 25 en 35 jaar heeft hier behoefte aan.’
Andere partijen
Niet alleen voor gebiedsontwikkelaars maar ook voor andere betrokken partijen is de rolinvulling drastisch veranderd. Verhoeven ziet dat niet per se als een negatieve ontwikkeling. ‘Vroeger waren gemeenten actief aan het ontwikkelen en hadden ze grondposities. Nu zijn ze meer faciliterend en concentreren ze de investeringen op de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Dat is wel zo duidelijk.’
Woningcorporaties hebben sinds dit jaar te maken met de verhuurdersheffing en het taakveld is flink ingeperkt door minister Blok. Daardoor zijn de investeringen in nieuwe projecten grotendeels weggevallen. Verhoeven: ‘Het blijven zeker wel belangrijke partners voor ons. En gelukkig zie je dat het investeringsgat dat ze noodgedwongen laten vallen wordt opgevuld door de nieuwe groep beleggers die de markt (weer) betreedt.’
Voor altijd veranderd
Nu de situatie rond gebiedsontwikkeling aan het verbeteren is, kunnen ontwikkelaars niet comfortabel terug naar de werkwijze van voorheen – de crisis heeft zaken fundamenteel veranderd. Saskia Verhoeven ervaart dat in haar dagelijkse praktijk, maar heeft dit door haar onderzoek voor de MUAD ook in een bredere context kunnen plaatsen. ‘Mede dankzij mijn scriptieonderzoek snap ik beter wat de crisis met het vakgebied heeft gedaan en wat er in het post-crisistijdperk van een gebiedsontwikkelaar wordt gevraagd.’
MUAD (Master of Urban & Area Development) is een tweejarige, NVAO geaccrediteerde, deeltijd opleiding tot all-round gebieds- en procesmanager voor mensen met minimaal drie jaar werkervaring.
